Investir em imóvel é um bom negócio?

Nós brasileiros somos criados com algumas crenças que nem sempre são verdadeiras.

Você certamente já deve ter ouvido alguém dizer uma das frases abaixo:

  • investir em imóvel é sempre o melhor negócio;
  • investir em imóvel não perde dinheiro nunca;
  • pagar aluguel é jogar dinheiro fora;

Este artigo tem o objetivo de analisar sob a perspectiva financeira se realmente vale a pena ser dono de qualquer tipo de imóvel com o objetivo de investimento, através da renda de aluguel e/ou perspectiva de valorização do imóvel. A outra opção de comparação será com investimentos em aplicações financeiras.

A decisão de ter ou não o imóvel para uso próprio pode sofrer influência de outros fatores que não temos como mensurar. De qualquer forma, mesmo que seja para uso próprio, você terá condições de analisar sob a perspectiva financeira se é um bom negócio ou não comparando o resultado acumulado.

Vamos utilizar como exemplo uma comparação em um período de 10 anos com a seguinte situação:

a) Investimento em imóvel:

  • imóvel no valor de R$ 500.000,00 (serve de referência para quem já tem o imóvel ou pretende comprar);
  • valor médio do aluguel por mês: R$ 2.000,00 (cálculo considerando 0,4% do valor do imóvel – média entre 0,3% e 0,5% do valor do imóvel);
  • taxa da imobiliária – 10% para administração da locação do imóvel;
  • reajuste do aluguel – considerando a inflação média anual estimada de 4%;
  • valorização do imóvel – considerando a inflação média anual estimada de 4%.

Observações:

  • Sabemos que a valorização do imóvel é algo muito subjetivo e depende de uma série de fatores. Da mesma forma que já houve uma valorização há alguns anos atrás, nos últimos três anos tivemos uma desvalorização média de 17% dos valores dos imóveis. Além disso, geralmente a venda de imóvel leva um certo tempo e normalmente são concedidos descontos em relação ao suposto valor de mercado do imóvel. Mesmo assim, no cálculo está sendo considerada uma correção pela inflação.
  • Não será calculado o imposto de renda sobre os rendimentos recebidos de aluguel. O imposto que pode atingir uma alíquota de até 27,5% depende do valor do aluguel e de outras receitas e/ou rendimentos que o proprietário tenha.
  • Não será calculado o imposto de ganho de capital (lucro imobiliário) para uma eventual venda do imóvel ao final dos 10 anos. Existem diversas particularidades para realização do cálculo.

b) Investimento em aplicações financeiras:

  • simulação de investimento de R$ 500.000,00 em aplicação CDB – aplicação de renda fixa conservadora. Existem outras opções de investimentos que podem gerar rentabilidades ainda maiores;
  • rentabilidade de 13,53% ao ano, conforme reportagem (clique aqui). Se quiser mais informações sobre investimentos, no final desta publicação estão os meus contatos.

Observação:

  • Não será calculado o imposto de renda sobre os rendimentos para manter a igualdade nos cálculos.

Caso queira fazer o download da planilha para realizar outras simulações, clique aqui! Em seguida clique em “baixar” e depois “download direto”. Não recomendo utilizar a planilha on-line. Na planilha altere apenas as células na cor vermelha conforme sua expectativa.

Resumo final comparativo

No exemplo acima com as condições informadas, quem optar por investir em aplicações financeiras terá um ganho adicional de R$ 779.138,14 em relação ao investidor que optar por investir em imóvel. Importante ressaltar que não estão sendo considerados os cálculos dos impostos nos dois tipos de investimentos.

Calculando os impostos dos dois investimentos, a diferença pode ser ainda maior, pois a tributação de imóvel pode ser superior à tributação das aplicações financeiras.

É claro que muitas pessoas já investiram em imóveis e ganharam muito com a valorização do imóvel. Existe um ditado muito certo na área financeira que diz: “rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura”. Desta forma, na condição atual acima, ter ou investir em imóvel não é a melhor opção sob a perspectiva financeira.

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